原標(biāo)題：長(zhǎng)三角樓市“以舊換新”進(jìn)化至2.0版

　　多地結(jié)合政府收儲(chǔ)、換房補(bǔ)貼等模式加快去庫(kù)存

　　近期，長(zhǎng)三角各地房地產(chǎn)政策密集推出，重點(diǎn)放在加快樓市去庫(kù)存、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展上。

　　新一輪政策的優(yōu)化方向有何特點(diǎn)，效果如何?

　　“以舊換新”升級(jí)2.0版

　　“五五購(gòu)物節(jié)”期間，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。首批參加倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。

　　相比上海以“優(yōu)化交易”為主的模式，長(zhǎng)三角一些城市的“以舊換新”已經(jīng)進(jìn)化到2.0版，結(jié)合了政府收儲(chǔ)、換房補(bǔ)貼等模式。

　　如南京在去年采取的與開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作代售的方式基礎(chǔ)上，今年4月進(jìn)一步推出“以舊換新”升級(jí)政策。換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%，首批試點(diǎn)限額2000套。

　　無(wú)錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司也在近期發(fā)布了商品房“以舊換新”2.0版：在無(wú)錫市區(qū)范圍內(nèi)，試行梁溪城發(fā)集團(tuán)指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，只要存量二手商品住房總價(jià)不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%，一套存量二手商品房可以換多套新房。

　　從效果來(lái)看，“以舊換新”政策在試點(diǎn)市場(chǎng)已產(chǎn)生一定反響。

　　南京“以舊換新”新政策推出后，新建商品住宅項(xiàng)目來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量均有明顯好轉(zhuǎn)。截至5月14日，意向登記報(bào)名小程序中，有效登記達(dá)3044組。同時(shí)，已經(jīng)有365組通過(guò)意向認(rèn)購(gòu)的方式鎖定了房源。

　　無(wú)錫“以舊換新”2.0版首批次名額200名，公告一經(jīng)發(fā)布，就來(lái)訪火爆，咨詢不斷。

　　“以購(gòu)代建”用作公租房

　　5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公告表示，擬在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。

　　這顯然比“以舊換新”政策更進(jìn)一步，相當(dāng)于“以購(gòu)代建”。

　　也有地區(qū)在“以舊換新”的實(shí)施過(guò)程中，同步結(jié)合了“以購(gòu)代建”的政策。

　　比如南京提出，可在“以購(gòu)代建”中，適當(dāng)改建或收購(gòu)存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋。合肥也鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)有“賣舊買新”需求家庭的二手住房(安置房)，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房等。

　　“以購(gòu)代建”的好處是不需依托于購(gòu)房需求的復(fù)蘇，這一措施如能順利實(shí)施，對(duì)于消化庫(kù)存的效果最為直接，同時(shí)也可以加快保障性住房供給。

　　但收購(gòu)資金從何而來(lái)以及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)收益能否覆蓋成本，是較大的挑戰(zhàn)。從目前看來(lái)，央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，并不足以在全國(guó)大規(guī)模推行“以購(gòu)代建”政策，這類措施可能只會(huì)在住房庫(kù)存較高且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地。

　　“買房落戶”結(jié)合人才政策

　　最近，多個(gè)熱門城市通過(guò)購(gòu)房落戶、優(yōu)化積分落戶政策，以及放寬居住和就業(yè)落戶條件等方式吸引更多新市民，住房政策與人口、人才政策相結(jié)合正形成趨勢(shì)。

　　比較典型的是長(zhǎng)三角三個(gè)強(qiáng)省會(huì)城市。

　　5月11日，南京市公安局印發(fā)《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項(xiàng)的通知》，決定進(jìn)一步放寬落戶條件。在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。據(jù)悉，這是南京時(shí)隔6年重啟“購(gòu)房即落戶”政策。

　　無(wú)獨(dú)有偶，杭州新發(fā)布的房地產(chǎn)政策提到，“優(yōu)化積分落戶政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請(qǐng)落戶”。雖然相關(guān)工作人員表示這項(xiàng)政策并非“購(gòu)房即落戶”，但在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)，杭州將大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重。

　　合肥市也加入了放松落戶門檻的城市行列。5月15日晚間，當(dāng)?shù)匕l(fā)布樓市新政，在合肥市以合法方式取得商品住宅性質(zhì)房屋所有權(quán)的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理戶口遷移。

　　值得注意的是，這一類政策目前主要由強(qiáng)二線城市推出，而三四線城市基本已取消落戶限制。

　　樓市交易回暖

　　近期各地頻出的樓市刺激政策效果較為明顯。

　　杭州在今年3月14日取消對(duì)二手房的限購(gòu)后，二手房成交情況轉(zhuǎn)好。在政策發(fā)布之前，杭州二手房成交套數(shù)、面積已連續(xù)7周同比下降，最高降幅接近100%。但進(jìn)入4月后，二手房銷售同比上漲，上周(5月12日至5月18日)同比增幅較大，成交套數(shù)上漲58.82%、成交面積上漲53.28%。

　　相似的，南京在去年9月取消限購(gòu)后，新房與二手房的交易情況也都有所好轉(zhuǎn)。新房、二手房成交套數(shù)環(huán)比皆轉(zhuǎn)負(fù)為正，并且一直延續(xù)到年底。今年1月、2月受春節(jié)假期等因素的影響，環(huán)比下降，但3月、4月又轉(zhuǎn)負(fù)為正，開(kāi)始正增長(zhǎng)。

　　看住宅價(jià)格可能更直觀一點(diǎn)：南京4月樓市價(jià)格環(huán)比上漲了0.41%，甚至優(yōu)于3月；杭州雖增幅下降，但仍為正增長(zhǎng)；合肥市廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)的多個(gè)在售樓盤，房地產(chǎn)銷售們表示，相較去年同期前來(lái)問(wèn)詢的顧客明顯增多，合肥住宅價(jià)格上月環(huán)比上漲0.54%。

　　5月17日，央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布三條樓市政策，宣布取消房貸利率下限、下調(diào)貸款首付比例和個(gè)人住房公積金貸款利率。同日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開(kāi)，就支持國(guó)企收購(gòu)已建成未出售商品房、盤活存量土地、保交樓等方面作出了部署。

　　相信央地政策密集聯(lián)動(dòng)下，長(zhǎng)三角樓市有望更加向好。